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房地产司法鉴定估价规范初步研究


房地产司法鉴定估价规范初步研究

(作者:崔太平 来源:《中国房地产估价与经纪》杂志2008年第6期)


一、物权保护与房地产估价

房地产司法估价与财产保护的关系是什么呢?《物权法》作为保护财产的基本法律,在当事人的物权受到侵犯时,救济的途径和手段根本的就是损害赔偿。损害赔偿离不开估价。其实任何的经济纠纷,甚至是刑事法律纠纷,判决和裁决有几种情形,最严重是剥夺人的生命,第二种情况是限制人的自由。第三种情况是财产处罚,对侵害他人权利的除以财产的处罚,另外是一种处罚性的赔偿。一般纠纷的判决当事人的财产往往是个人的财产,所以从这个角度来说,我们侵害当事人的物权是离不开损害赔偿的,就是估价的。其他的任何民事、刑事的纠纷,就是以上几个途径。所以说司法鉴定估价在一定程度上不仅是财产保护,在相当程度上影响了司法的工作。

二、房地产司法鉴定估价的现状

(一)估价委托程序不规范

一是,受托估价机构的资质不符合相关规定。法院委托的房地产估价机构,其资质并不符合部门规章的规定,建设部《房地产估价机构管理办法》规定,一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价,但是实际情况中,却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。二是,委托书不规范,缺乏估价基本事项的记载。估价对象不明确,谁提供多少资料,这些都没有。法院和当事人配合的义务也没有,或者说不够准确和详尽。三是没有委托合同。委托合同涉及到委托估价的费用、当事人的义务、权利、纠纷的解决等等。四是法院对外委托估价,没有充分尊重当事人的诉讼权利。一般觉得当事人要抽签或者是原被告双方选择一下估价机构就可以了,其实不然。一个是涉及到纠纷的不动产,要不要估价,是当事人的权利,如果说当事人双方都觉得不需要估价,那么就不用估价。所以说第一个是估价的申请和决定权。决定权最终在法官的手里,实际在当事人的手里,然后才申请,授予。

(二)房地产司法鉴定估价缺乏质证程序

我曾经做过律师事务所主任,如果原告和被告请一个律师,大家在法庭上在以法律允许的范围内申请自己的权利,在这样的博弈中,实现了当事人之间利益的平衡,间接实现了司法公正,间接提高了律师的社会地位。房地产估价师很少针锋相对,司法鉴定估价应该有这样的程序,甚至还可以成为专家作证出庭,像律师一样。

(三)《房地产估价规范》缺乏对于房地产司法鉴定估价的规定

《房地产估价规范》在房地产纠纷估价里面有三条,这些规定在现阶段来看,对指导实践缺乏可操作性。

(四)法院等司法机关对于房地产司法鉴定估价的认识不清晰

一是,对国家的房地产估价制度不熟悉。法院对房地产估价作为国家法定制度、《房地产估价规范》作为国家标准还不十分清晰,对估价对象、估价对象的法律权属状态等还有待专家协助。二是,对房地产司法鉴定估价的范围认识不清。例如,如果有委托人委托我们评估一个宾馆的大堂,是否可以?当然不可以。房屋基本单元登记的状态,以及房屋登记办法规定的相关内容,法院在查封和预查封的时候,他们有时也不清楚该查封什么。三是对于法院的配合义务、诉讼当事人的配合义务认识不清。

三、房地产司法鉴定估价规范的基本框架

(1)完善房地产司法鉴定估价的委托程序。目前的《房地产估价规范》对实体性的规定不少,对于程序性的规定较少,实际上规范对程序性规定的应该多些。  

(2)建立房地产司法鉴定估价的质证程序。

(3)完善房地产司法鉴定估价的技术标准。

(4)建立房地产司法鉴定估价的专家库。专家库的司法鉴定专家,接受鉴定估价委托。并不从事具体的司法鉴定估价业务,而是接受法院咨询,帮助法官对于鉴定估价报告的质证和采信。估价专家也可以接受咨询,帮助法官确定对于不动产的查封、预查封的具体范围。

四、司法鉴定估价业务的承接

(一)明确基本情况

(1)明确估价的基本事项:

估价目的;估价时点;估价对象(实体状况、权益状况)。委托评估范围,不一定就是估价师实际评估范围!

委托方、产权持有者;估价报告的使用限制;估价报告交付时间及方式;估价服务费及支付方式。

(2)明确估价的其他重要事项:

估价的价值定义;委托方提供的估价依据(估价权属资料、身份证明、相关法律文书)。估价依据,应当能够区分哪些是委托方提供,哪些是评估师自己收集掌握的。

对于委托方之外的使用者,应当在委托估价合同中明确。

能力不能胜任的司法鉴定估价业务的委婉拒绝。

(二)明确具体事项

(1)鉴定委托书应当载明委托人的名称或者姓名、拟委托的司法鉴定机构的名称、委托鉴定的事项、鉴定事项的用途以及鉴定要求等内容。委托鉴定事项属于重新鉴定的,应当在委托书中注明。

(2)委托人应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料,并对鉴定材料的真实性、合法性负责。

(3)对提供的鉴定材料不完整、不充分的,司法鉴定机构可以要求委托人补充;委托人补充齐全的,可以受理。

(4)不能即时决定受理的,应当在七个工作日内作出是否受理的决定,并通知委托人。  

(三)司法鉴定机构不得受理的鉴定委托

(1)委托事项超出本机构司法鉴定业务范围的;

(2)鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的;

(3)鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的;

(4)鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范的;

(5)鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的;

(6)不符合民法通则第二十九条规定的;

(7)其他不符合法律、法规、规章规定情形的。

对不予受理的,应当向委托人说明理由,退还其提供的鉴定材料。

五、司法鉴定估价应当遵循的规范

(1)法律法规

(2)《房地产估价规范》等估价规范

(3)《司法鉴定程序通则》

(4)《司法鉴定文书规范》和《司法鉴定协议书(示范文本)》

六、司法鉴定估价风险提示

(1)鉴定意见属于专家专业性意见,其是否被采信取决于办案机关的审查和判断,鉴定人和鉴定机构无权干涉;

(2)由于鉴定材料或者客观条件限制,并非所有鉴定都能得出明确的鉴定意见;

(3)鉴定活动遵循独立、客观、公正的原则,因此,鉴定意见可能对委托人有利,也可能不利。

七、对于房地产司法鉴定估价的质证

(1)房地产司法鉴定估价的质证程序,包括出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉讼当事人质询和法官询问、估价师退庭等。

(2)质证内容主要包括:对于鉴定估价主体资格的质证,对于鉴定估价启动程序合法性的质证,对于鉴定估价机构和房地产估价师是否遵循回避原则的质证,对于鉴定估价范围的质证,对于鉴定估价报告规范性的质证等等。

(3)鉴定估价的质证程序,还应当包括:建立法官直接询问、当事人交叉询问规则,房地产估价师分别出庭接受质证规则,以及房地产估价师适时退庭规则。

(4)对于估价工作底稿的质证

l工作底稿分管理类工作底稿、操作类  工作底稿。

l管理类工作底稿包括:估价业务基本事项的记录;估价业务约定书;估价作业计划;估价业务执行过程中的重大问题处理记录;估价报告的审核记录。

l操作类工作底稿通常包括:现场调查记录与相关资料;收集的估价资料;估价测算过程记录。

(5)对估价报告假设限制条件的质证

l估价报告中的假设和限制条件应说明本次估价的假设前提,未经调查确认或无法调查确认的资料数据,估价中未考虑的因素和一些特殊处理对抵押价值可能的影响及本估价报告使用的限制条件。

l注册资产评估师不得滥用估价假设前提,估价假设前提应当具有合理性。评估师应当对于估价的假设前提在估价时点的实际状况进行必要的披露和阐述。

l在市场波动较大时,评估师要特别关注价格的下跌风险;金融机构续贷涉及房地产抵押价值的估价,注册房地产估价师对已经发生的市场不利变化,应给予充分重视;注册房地产估价师对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑,对预期不确定的收益或升值因素应谨慎处理。

(6)对估价对象法律权属状况的质证

l估价师应当知晓评估对象法律权属对估价结论有重大影响。估价师执行估价业务,应当关注估价对象法律权属并予以恰当披露。

l对估价对象法律权属确认或发表意见,超出估价师执业范围。估价师不得明示或暗示具有对估价对象法律权属确认或发表意见的能力,不得对估价对象的法律权属提供保证。

l对委托方和相关当事方提供的估价对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验,并对查验情况予以披露,但不应超越执业范围明示或暗示承担验证估价对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。

l对估价对象法律权属瑕疵状况予以充分披露。

l以设定产权为前提对委托方不具有所有权的房地产进行评估,应当对估价对象法律权属和设定产权前提予以充分披露,并明确说明设定产权状况与实际法律权属状况存在重大差别。

(7)对估价有关事项披露的质证

对估价结果会产生重大影响、需要提醒估价报告使用者关注的事项,注册房地产估价师应当在估价报告中予以披露,并揭示披露事项对估价结果的定性或定量影响。披露事项包括但不限于:(一) 估价对象的权利人、建筑面积、土地面积及其用途等有矛盾,存在异议、疑义的;(二)存在共有权人和他项权利的;(三)房地产的土地剩余使用年限或建筑物耐用经济年限较短的;(四) 根据调查和委托人书证已存在的具有法定优先受偿权的款项;(五)实地查勘受特殊因素制约的;(六)估价所需资料缺失及对缺失资料的处理方法;(七)估价对象房地产附有长期及短期租约的;(八)估价时存在建筑物损耗的;(九)有关法律、法规规定的针对估价对象的抵押限制条件;(十)其他应当披露事项。

八、完善房地产司法鉴定估价技术标准

l实行房地产估价师负责制度,遵循回避制度,实行房地产估价师出庭作证制度等等,均是鉴定估价技术标准应当考虑的内容。另外,作为鉴定人的房地产估价师,有权了解进行鉴定所需要的案件材料,必要时可以询问当事人、证人,这既赋予估价师权利义务,又是对诉讼当事人配合义务的规定。

l房地产司法鉴定估价实施,应当遵守法律、法规,遵守职业道德和职业纪律,尊重科学,遵守技术操作规范。

l在房地产司法鉴定估价当中,补充鉴定估价、重新鉴定估价屡屡发生。这需要在鉴定估价的技术标准当中,明确当事人申请重新鉴定的审查标准。




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